【以案释法】房屋租赁合同纠纷案-分公司签订房屋租赁协议

【案情简介】

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石河子某宾馆原经营者为黄某，经营场所为石河子某大厦120-H、J、I1号，发证时间为二零一二年十一月十四日，其正常办理卫生许可证、特种行业许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该宾馆可谓是证件齐全。

黄某在办理营业执照时，提供了与案外人李某、王某和本案被告刘某为出租方（甲方），黄某为承租方（乙方）的房屋租赁合同，合同第一条“甲方将其购买的位于石河子某大厦第八、九、十层（总面积约3000㎡）和第一层大厅80㎡门面房一并出租给乙方经营宾馆，并给乙方三个月装修期。”合同第二条“租赁期限为十年，签订合同后九十天后开始计算租金，10日内乙方向甲方预先支付第一年租金25万元，租金按年支付，每年期满一个月内支付下一年度租金，第二至第四年，年租金30万元，第五年租金35万元，第六至十年租金均为40万元”…案外人李某、王某、本案被告刘某与黄某2012年3月1日确认签字，房屋租赁合同生效。与此同时，出租方三人向黄某提供商品房预售合同，以此证明案外人王某是120-J号的所有权人，被告人刘某是120-H号房产的所有权人，案外人李某是120-I1的所有权人。

2014年9月3日，被告刘某将该宾馆承接下来并办理相关营业执照并更名为本案第一被告，2014年10月20日办理烟草专卖零售许可证等证照，被告刘某继案外人黄某后继续租赁涉案房屋，享受相应的权利和义务，鉴于被告刘某系原租赁合同中的出租方之一，故与案外人王某、李某重新签订房屋租赁合同，合同约定第一条“租赁地址：石河子某大厦第九、十层和大厅的80㎡门面，建筑面积2128㎡”，第二条“租赁期限原2012年3月1日至2022年3月1日，后经被告刘某手写变更为2014年10月16日至2022年3月1日”，“房屋租金每年40万元”，“每年3月1日一次性支付一年期租金”。

因案外人王某欠付他人债务，故经法院将其名下位于石河子市某大厦120-J号房屋拍卖，2019年12月6日本案原告丁某某等5人竞拍取得该房产的所有权，自取得该房产后被告刘某及其经营的宾馆从未向其交付租金，故而产生本次法律诉讼。

本案中，原告方诉讼请求：1.判令解除五原告与被告的房屋租赁合同关系；2.判令被告给付五原告租金238283元；3.判令被告赔偿违约金30000元；4.判令被告承担本案诉讼费、送达费、律师费及交通费。庭审中原告变更诉讼请求，请求判令被告将房租给付至实际交付之日，增加一项诉讼请求，要求被告立即搬离房屋。为此，原告方第一份证据：提交房屋租赁合同复印件一份，商品房预售合同复印件一份，以证明涉案房产120-J号建筑面积1048.24㎡，占总租赁面积的49%，房屋年租金40万元；第二份证据：提交民事裁定书一份，证明五原告自2019年12月16日取得涉案房屋所有权，被告应自该日起至实际办理房屋止向原告方交付租金，本案暂计算至起诉之日，要求给付租金238283元；同时合同第三条约定，无故拖欠租金30天以上，将赔偿违约金3万元；第三组证据：律师函一份和邮寄回执单一份，证明五原告多次向被告方索要租金，被告推诿不付，为维护原告权益，原告发律师函要求被告方支付2019年度至2020年度租金，否则视为违约，原告方将解除与被告的租赁合同关系，两被告收到律师函后并未予以回复，遂起诉至法院请求解除租赁关系，并给付租金和赔偿违约金3万元。

本案提交证据后，被告方认为：1.其与案外人李某、王某签订的合同期限为十年，合同未到期，原告方基于拍卖取得案涉房屋所有权，不影响合同的效力，应当继续履行；2.原告方应在拍卖5日前通知被告，被告方应有优先购买权，没有人通知被告方；3.被告方已付清2020年3月1日前的租金，之后的租金因疫情一直在协商；4.原告方打电话告知被告方，并未向被告方提交合法有效证件及法律文书，其不知情；故综上，请求驳回原告方的诉请。

本案最终因为被告方没有确凿的证据证明其观点，双方无法达成一致意见，法院予以判决。

【代理意见】

律师作为原告代理人发表如下代理意见：

一、案外人王某、李某与被告方刘某签订房屋租赁合同合法有效，刘某系原出租方之一，承接涉案宾馆后相应的权利义务可以继续享有，三方也重新签订合同，约定了年租金40万元，每年3月1日支付下一年度租金，虽我方提供的是复印件，但是经工商登记备案可知该合同真实、合法、有效。

二、我方于2019年12月16日竞拍取得王某名下的房产，根据买卖不破租赁的原则，允许被告方继续经营，原告方与被告方继续履行前租赁合同的权利和义务，但截止至2020年4月，被告方拖欠原告方租金长达4个月，经原告索要被告方拒不给付，原告方权益严重受损。

三、原告方经发律师函催要应付租金，并告知若未在规定时间内给付应付租金，原告方将根据租赁合同约定解除租赁关系，被告收到律师函后一直未回复，故而原告方根据合同约定，未缴租金长达30天以上，经通知后仍未给付，原告方解除租赁合同，并要求被告方赔偿违约金。

综上，请求法院支持原告所有诉请。

【判决结果】

1.解除五原告与被告石河子某宾馆的房屋租赁合同关系；

2.被告石河子某宾馆于本判决生效之日起十日内支付五原告租金235454元；

3.被告石河子某宾馆于本判决生效之日起十日内支付五原告实际交付房屋期间的租金；

4.被告石河子某宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿五原告违约金30000元；

5.被告石河子某宾馆于本判决生效之日起三十日内向五原告交付涉案房屋；

6.驳回五原告对刘某的诉讼请求；

7.驳回五原告其他诉讼请求。

【裁判文书】

石河子市人民法院（2020）兵9001民初4682号民事判决书。

【案例评析】

本案涉及的法律关系有两种，房屋租赁合同关系和买卖关系。本案中原告举证义务存在一定困难，前期的房屋租赁手续均由案外人王某办理，因案涉房屋系五原告拍卖取得，王某并未向原告提供任何书面材料，只是打听到该房屋出租用于经营石河子某宾馆，原告无奈只能想办法搜集房屋租赁合同复印件，才得知涉案房屋年租金的收益，法庭中还好被告方予以配合，认可年租金40万，否则原告方租金收益自行举证很难。法院拍卖房屋具有公示性，据竞买人了解，已提前告知被告刘某，法院询问是否行使优先购买权，刘某放弃优先购买权，从而五原告合法取得该房产，被告刘某在庭审中一味的否认不知情，或者说租金已支付等均未提供证据予以佐证。根据“买卖不破租赁”原则，五原告竞拍后同意被告方继续经营，五原告承继原租赁合同的权利和义务，但2020年初原告几次找被告要求支付租金，被告以各种借口推诿不付，无奈五原告发出律师函，走法律程序维护权益。

本案的巧妙之处在于，五原告没有签订原始合同，很多权利无法正常行使，只能根据合同第二款第5条约定“乙方（本案被告）无故拖欠房租达30天，甲方（本案原告）可以中止合同，收回房屋，并赔偿违约金3万元”，原告并没有直接行使这一条，而是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，请求解除合同，前提是做足充分的准备，完全行使不安抗辩权，充分的证据证明乙方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告方合理运用法律手段，向被告方发律师函，以传达解除合同的意思表示，使得本案的诉讼请求予以支持。

【结语和建议】

本案中不管是房屋租赁合同的签订，还是法院依法拍卖涉案房屋，或是出租方行使不安抗辩权，请求解除合同，这几步必须按照法律规定的程序进行，行使每一项权利都有充分的法律依据予以支持。在承接案件的起初，必须将每一步都充分深入了解，多方面沟通，尽可能多的搜集证据予以佐证自己的观点，因为一步出错，可能接下来的每一步都是错的，到最后竹篮打水一场空。

建议在办理房屋租赁合同案件中，考虑房屋是否可以转租、是否存在此承租人权利义务的承继、买卖不破租赁等情况，有必要通知承租人，并友好协商房屋租金问题，达到合作共赢、盈利双收，既维护社会稳定和谐，也减少法院诉累。

相关法律知识：

签完房屋买卖合同未交税合同是否有效?

合同是有效的，房屋买卖合同的法律效力和税费交纳无关，有效的房屋买卖合同需同时满足以下条件：

1、行为人具有相应的民事行为能力;

2、意思表示真实;

3、不违反法律或者社会公共利益。

房屋买卖合同的基本内容有哪些?

1、当事人名称和姓名住所;

2、商品房基本状况;

3、商品房的销售方式;

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

5、交付使用条件和日期;

6、装饰、设备标准承诺;

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

8、公共配套建筑的产权归属;

9、面积差异的处理方式;

10、办理产权登记的有关事宜;

11、解决争议的方法

12、违约责任;

13、双方约定的其他事项。

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