下半年，北京楼市会让你跌破眼镜-2011年北京二手房价格涨幅累计是多少

6月的数据出来了，根据居者独家数据，6月截至28日成交10026套，环比下降13%，同比上升9%。

从成交量来说，热度还没有恢复开年的高峰期。因此很多人担忧的问老莫：现在买房，是不是会亏？

老莫说：亏不亏的核心，其实不是买不买房，而是买什么样的房子......

而且下半年的北京楼市，一定会出乎你的意料。

1北京楼市，真的遇冷了吗？

从宏观数据看，2023年4-5月，房地产市场热度较一季度下降。

二手房市场成交直接由正转负，连续两个月下降。北京市场挂牌价激增，远超去年11月的10万套，直接超过12万套，高峰期冲着14万套飙升而去。

但在另一方面，市场上挂出的房源60%都是老破小，改善型住宅依旧稀缺而抢手，这一点，不光是北京市场的趋势，更是全国的趋势。

数据显示，2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。

预计2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。

也就是说，未来居民买房，更倾向于大户型的改善型住宅。

此外，从6月的土拍数据和楼市利好情况来看，目前的楼市冷静期，即将结束。

2房企带头，利好将至

从二手房市场来看，尽管5月份二手房价环比出现较大幅度的下跌，但同比来看，今年5月仍然出现了一定幅度的增长。

国家统计局数据显示，今年5月，北京二手房价格同比上涨2.8%。

机构监测数据显示，今年5月北京二手房的成交价格达到了76346元/平方米，同比处于增长态势。

北京16区中，有多个区域的二手房价格比去年出现了上涨，其中朝阳区涨幅为1.65%、东城区涨幅为3.14%。

这其中做出最大贡献的，就是改善类稀缺房源。

此外，近期北京的土地市场热度也很惊人。

6月14日，北京土地市场共推出三宗住宅用地，两宗位于海淀，一宗位于顺义，结果，三宗地块全部触顶成交，共计成交总价109.94亿元。

6月16日，北京市再推出三块土地，结果再次遭遇抢购。

特别是亦庄X47地块，在网络报价阶段就有近30次报价，价格一路由68.8亿元一直上涨到79.12亿元，已经达到触顶价，随后进入现场竞拍现房销售面积环节，又有多家房企及联合体积极参与竞拍，掀起了当天的拿地高潮。

同一天出让的北京市朝阳奶西地块则最终被北京城建以触顶价34.5亿元+1.2万㎡现房销售的条件拿下。

大家都知道，房企，是房地产市场的头部军，也是最先闻风而动的群体。

能让各大房企掀起如此高的热情，说明有利可图。

而另一方面，房企如此信心满满的拿地，也恰恰说明了利好在路上，对于购房者来说，未尝不是利好。

3楼市波动期，购房者如何买房更稳？

其实最近三年，冷静期一直存在，除了今年开年前三个月，剩下的大部分时间，北京楼市都处于慢牛状态，看似冰冷，实则有规律可寻。

一方面，是老破小的确在跌；

另一方面，却是次新在涨。

去年客户丁先生找到我们买房，他本人长期住在丰台的青塔，人在海淀上班，在西城有一套占坑学区房。

随着孩子逐渐长大，西城的房子住起来总归是差点意思，丁先生想在丰台直接置换一套改善房，总预算1000万-1200万左右，改善一家人的居住环境，距离西城也别太远。

但他也发出了同样的质疑：现在这个行情，我买的还是丰台，会不会直接亏损？

老莫对此的回答则是开篇那句话：亏不亏损，和买不买的关系不大，和买在哪里，关系很大。

根据居者独家数据，东西海朝的次新，涨幅是最好的。

所以老莫为丁先生提供了两个方案：

1、1200万+居者独家金融方案，将预算提高至1500万-1600万之间，也可在东城买入一套次新房，未来的保值增值能力更强；

2、1200万买丰台，选筹丰台领涨片区和领涨房源，虽然不会有特别高的收益，但可以稳稳的跟住大盘。

丁先生斟酌过后，觉得供娃读书这几年，经济压力的确很大，还是尽可能选择保守方案——买入丰台。

4 1200万预算，丰台买哪？

1200万在丰台买房，买到居住品质好的房子比较容易，核心在于哪些板块和房产更稀缺，才能在未来的市场起伏中更有竞争力。

根据居者独家数据，丰台区房价涨幅较高的区域分别是丽泽西、丽泽北、丽泽南、方庄、右安门外、六里桥、草桥、北大地、北京南站、七里庄、玉泉营、马家堡、蒲黄榆、岳各庄等。

具体到小区，按照涨幅排名依次是：莲花池西里6号院、青塔中街44号院、威尔夏大道、京艺新地、中国玺、大红门东前街甲27号、青塔东里10号院、华源二里、昆仑域、未来假日、泽信公馆、四方景园一区等，涨幅基本在15%左右。

通过整体的房源选筹方案，我们建议丁先生的房子能在地铁10号线沿线，承接海淀、西城、丽泽三个产业区的外溢需求，未来流通性更强，保值增值能力也更强。

在居者的选房师精心推荐-带看下，丁先生最终在丰台六里桥的永翌公馆以1180万的总价买入三室一厅。这是个2011年的次新小区，既可以承接海淀外溢，距离西城区又不远，满足丁先生的需求。

如今，这个小区的挂牌房源中已经没有三居室了，这意味着三居室是稀缺资源，未来有很强的竞争力。

而丁先生也的确通过一年的时间，收获了10%的涨幅。

所以，当大家都在唱衰某一件事的时候，先别急，拨开云雾，看到事件的基本逻辑，才是硬道理。

至于有人问下半年北京楼市的走势，我们只能说，楼市的走势，一定会出乎大家的意料，甚至会给你惊吓或者惊喜。

（来源：居者老莫讲买房）

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