房屋贷款还贷收入比的规定 (公积金新政实施！可按月提取，年轻人贷款额度“3折优惠”？)_1

公积金新政的风，刮了大半个月，终于在今天落了地。

自从9月公积金新政官宣，可以说上到90岁刚需，下到应届嫩仔，都满怀期待着新政实施。

嘿！好巧不巧，恰好是土拍前一天（9月13日-14日），通通最忙的时候，成都公积金中心一连发布了十多条关于成都公积金的相关文件，只能说句“有缘”!

所以我们就将视线瞄向了下一个热点，在实施的关头做一期公积金新政的详解，算是刚好戳中胃口了~

那么，这里我们会结合网络资料，做一些大致的梳理，具体的东西可以参加文末附带的官方文件！

购买新房或再交易房，购房网签合同在2021年10月8日及之后的，均按新贷款政策执行。

购买新房或再交易房，购房网签合同在2021年10月7日及之前的，可按原贷款政策执行。

从今日开始实施的重点之一，就是缴存变化以及按月提取。

我们直接从出发点来看变化：

首先是公积金的作用更贴近实际需求了。

以往的公积金提取，基本就是按年或按季度一次性提取，对于按月还贷或者租房的人群，多少有些死板。

变化之一，就是新政实施之后，无论是还贷还是租房，都可以按月提取，和多数人的资金流转周期是贴合的。

要注意的是，针对通过按揭或全款购买新房以及再交易住房的购房提取，出台了相应的套数限制，并非无条件提取。

此外就是，公积金的作用也放宽了一些限制：

若某些家庭的公积金没有用于贷款，可以选择直接与公积金中心签署协议，按月直接用于对冲贷款的本息，方便的同时，也减轻了家庭的经济压力。

当然这里根据你是商业贷款还是公积金贷款，会有直冲本息和定额提取两种形式，但是都能与公积金中心签订协议，来实现月供的减负。

这部分钱，也可以选择用于买房的首付款、装修款，或者既有住宅加装电梯等。

值得一提的是，在公积金新政出台前已就位的灵活就业人员缴存政策，也进一步扩大了成都公积金的实用性。

其次就是增加了公积金缴存的灵活性。

新政实施后，将实现缴存比例双向差异化。

单位和职工在公积金5%-12%规定比例范围内，可按差异化比例缴存，其中职工个人比例部分不能低于单位缴存比例。

也就是说，个人如果希望更多积累一些公积金，可选择个人缴纳部分多缴纳。同时，也算是为企业减负了。

最近我们后台，比较集中的另一个问题就是：我还能贷多少钱，应该怎么算？

这次的贷款调整，换用了新的公积金贷款额度计算方式，实行“精细化”双挂钩贷款，引用一下官方的解释：

公积金贷款额度计算与每笔缴存额度、缴存时间相关，由缴存账户每笔缴存资金金额扣除提取金额后，与该笔缴存金额存储时间对应的存贷系数分段计算后加总得出。

月度贷款额度=（每月缴存的公积金×对应的存储月份数×存贷系数）。

上面就是单月的计算公式，计算贷款额度时，就是通过逐个计算单月额度，最后汇总就是你的最高可贷额度。

这里我们用一个官方的举例来详细说明。

假设小王于2021年8月参加工作，并从8月开始缴纳住房公积金，每月应缴公积金是2000元。

2021年12月小王曾提取5000元，2022年2月正式申请公积金贷款，当月还尚未缴存。具体贷款额度计算见下表：

2021年9月，单位为小王补缴了8月的住房公积金，故当月一同入账4000月。

2022年2月，单位尚未缴存公积金，故当月入账金额为0。

1.关于“每月缴存的公积金”（即当月可纳入额度计算的公积金）的认定。

正常情况下，以每月入账额度为准，若小王未发生提取行为，则每月计算的缴存额度，均为2000元。

但是其于21年12月曾提取了5000元，就要从其提取时点往前逐笔抵扣，按照当月抵扣后的金额取值，逐月进行抵扣。

具体来看，就是小王于2021年12月提取5000元，则12月缴存的2000元被抵扣完后，再依序往前将11月缴存的2000元抵扣完、在10月缴存的2000元抵扣1000元。所以2021年12月、11月、10月的计算额度分别是0元、0元、1000元。

2.关于“对应的存储月份数”的认定。

最近一次住房公积金缴存入账对应的存储月份数为1，自1开始往前依序倒推的自然月，对应的存储月份数分别是2、3、4......

小王最近一次缴存的时间是2022年1月，所以2022年1月“对应的存储月份数”是1，依序往前倒推至21年8月，分别是2到6。

3.关于“存贷系数”及相对应的月份缴存资金可放大倍数。

目前，存贷系数为0.9，相对应的月份缴存资金可放大倍数见下表：

重要提示：上面的贷款额度仅是通过公式计算出来的结果，不代表实际可以贷到的金额。实际可贷额度还要根据本市公积金贷款最高额度（双缴存人最高额度70万元，单缴存人最高额度40万元）、扣除首付款金额后剩余的房屋价款、缴存人还贷收入比、缴存人信用状况等因素综合评估后确定。

4．关于贷款额度。

最终将表格中对应的每月额度加总计算，得出贷款额度是23400元，因贷款额度最小取值为千元，因此小王的贷款额度为2.3万元。

以上就是对公积金贷款额度的具体说明，可以看到在涉及计算的3个要素中，能够固定看的只有缴存基数和存储月份数，而每月的计算公积金会受到你实际缴存数量和中间提取的影响。

因此，新政调整后的公积金贷款额度计算方式，会更灵活一些，也很难套用到模板计算。

关于本次公积金新政，我们收集了一些后台的疑惑，类似于按月提取等比较直白的调整，其实大家都没什么问题。

唯独公积金贷款调整后，不少粉丝反应自己的额度变化很多，不清楚这到底是利好还是利空？

最直接的方法就是前后作对比，老版的公积金贷款额度计算方式，比较粗暴——

贷款额度=公积金账户余额×20×时间系数

简单地说，就是你缴费时间越长，缴存越多，提取越少，你的贷款额度越高。

这里还是以小王为例：

如果以新版计算，小王的公积金贷款额度为23400元。

如果以老版计算，申请贷款时小王的公积金余额为7000元，时间系数为0.5，可贷额度就是70000元。

两相对比，相当于打了个3折。

可以看到，公积金新政的一大特点就是使得工作时间短、公积金额度低的人能够获得的贷款减少。

有趣的是，工作年龄不长的人，恰好是刚需置业需求较为旺盛的阶段，这个政策的调整，无疑是给年轻人买房的热情泼了一瓢冷水。

不过据我们计算，这个差距，能够随着缴存公积金额度的提升，工作时间的增加，在一定时间内得到补填，这里我们邀请了读高中的弟娃来算了个未知数。（设连续缴纳N个月时，新版的额度与老版的额度相同）

还是以小王为例，我们假设小王暂无公积金提取动作，其缴存水平也不变，且持续缴纳时间在2年以上，我们可以计算出，3年左右小王的公积金贷款额度就能够追赶上老版政策。

更主要的是，我们还要考虑到单人最高可贷40万的条件，计算出来，老版小王需要10个月，新版小王则需要21个月。

因此，我们可以得出结论，新版公式的一个表现就是，滞后年轻客群的购买力。

结合近期的政策，和部分业内人士的分析，我们大胆猜测：

在楼市理性引导的大方向下，或将以公积金新政来抑制年轻群体的购买力，降低楼市热度，但也不会过于影响到年轻群体，因为正常情况下几年之后他们的公积金贷款额度就会回归正常。

配合成都正在筹备的保障性住房，也能够让年轻群体在短期内解决住房问题，或许还能够留住这一部分购买力。

这次的公积金新政的本质，无外乎还是贴合楼市调控和住房所需。

整体来看，是利好市场，利好广大家庭的。

毕竟，普通人想要用纯公积金贷款或者组合贷，还是比较困难的，这个时候如果能用公积金实现买房和租房的减负，也是相当不错的哈。

毕竟，我就是一个眼巴巴等着按月提取来减压的年轻社畜......

— 延伸阅读 —

《成都住房公积金缴存管理实施细则》解读

《成都住房公积金提取管理实施细则》解读

《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》解读

本文主笔︱拾一︱购房通 出品

相关内容