开发商违规以地融资成功避险豪赌调控变空调

开发商违规以地融资成功避险 豪赌调控变空调

开发商违规以地融资成功避险 豪赌调控变空调 更新时间：2010-10-9 6:51:42 　　继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始转战中小城市，试图复制高房价。

一方面，在号称史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台后，开发商始终惴

惴不安地怀疑自身资金链会断裂，却始终不肯降价销售，另一方面，开发商采取各种“乾坤大挪移”的手段，通过各种方式“以地融资”，豪赌“调控”重蹈2008年至2009年间成“空调”的覆辙。

记者近日在对广东、广西、湖南、云南、贵州等省区的开发商进行采访时发现，相当一部分开发商通过前期的“融资套现”方式，度过了资金链“紧张期”，对房价的重拾升势表示了强烈的信心。

“资金链”紧张的时候，跳楼的心都有了

“资金链“最紧张的时候，我们跳楼的心都有了。”记者采访的一位2010年“两会”期间，以“天价”拍下南宁“地王”的开发商合作伙伴说。当时买下“地王”的楼面价格高达每平方米一万多元，还不包括各种建安成本，这意味着楼盘的销售价格最少要到两万元才能确保不亏本。

这位姓林的开发商告诉记者，自己是搞钢材销售起家的，从2002年至2007年，短短几年时间，趁着人民币升值和国内经济水平的快速上扬，从钢材、物流中掘到“第一桶金”的他，开始转型从事房地产。2006年至2009年间，房地产价格快速飙升，企业的资本也就越滚越大。

国十条“一下来，加上年初项目运作经理一时半会没弄清楚形势，搞得高价拍下黄金地段的我们一下子成了”过街老鼠。政府明令禁止工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行给我们发放项目贷款，银行也担心过不了审核。搞得我们杯弓蛇影，把资金链绷得紧紧的。”林姓开发商说，最无奈的时候，他们采取项目楼盘“整体转让”的方式，将南宁大桥南岸200多亩土地、能建设几十个楼盘的项目，分割成一块一块的，每平方米的销售价不到3000元钱，将每一栋楼计算好整体的面积，转让给具体的包工头。这种做法虽然承担着“违规”的风险，但比起资金链断裂的危险来说，还是小多了。

土地“融资套现”成功“避险”

“项目转移”、“楼盘转包”、“土地入股”……这些是开发商成功规避调控压力的“不二法门”。

———项目转移“无本万利”。

就是将已经到手的项目，通过各种方式，将准备或者即将要拍卖的土地，通过“暗箱操作”的手段，将项目弄到具体的开发商手上。记者在采访中发现，“项目转移”往往采取让项目负责人与开发商见面，负责人按照开发商能够承受的“极限压力”设置拍卖土地的“门槛”，造成实际拍卖过程中只有一至两家企业能够拿下土地的事实“程序上走过场”，实际上开发商通过这两家企业，就实现了“围标”。

熟悉项目运作内情的开发商冯琳告诉记者“如果按照”极限压力“来具体实施，即使拿到地的开发商也没法赚到钱，只能靠事后的修改规划、提高容积率、减少配套设施建设等一系列做法来”善后“，这也是项目责任人要确保的。”

记者在采访中了解到，南宁市不少新建设的楼盘、小区，普遍面临着中小学校、社区医院等配套设施不全的问题，南宁市教育局相关负责人明确表示：这就是开发商拒不建设配套设施造成的。

———“楼盘转包”暗藏“崩盘”危机。

资金链紧张的开发商，通过将拿到手的土地进行重新规划，将几百亩的楼盘划分为一期到N期，每期开发三到四栋楼，每栋楼交给不同的包工头具体实施。这就形成了“总项目”—“分期楼盘”—“单一楼层”的开发模式，资金链上也形成了“总楼盘”—“分期楼盘”—“单一楼层”的“金字塔”型模式。

熟悉开发商项目运作模式的财务专业人士沈萍向记者透露：以100万平方米的大型楼盘来计算，如果预计房价是每平方米8000元，拿地和建安成本为每平方米3000元，按照银行项目准备金为33%来计算，那么项目的总开发商就要准备将近九亿元的资金注入。但根据楼盘分期开发的具体操作办法，100万平方米的楼盘完全可以分为五至六期来开发，真正需要准备的资金为两亿元左右。如果再分配到具体每一栋楼，则所需要准备的资金更少。加上通过“金字塔”的方式进行投融资，需要准备的资金更是谁都不敢想。

沈萍说：“100万平方米的大型楼盘，只要关系到位，不到3000万元就能运作成功，局外人谁能想象得到？”

———“土地入股”吸纳众多“游资”进场。

记者在采访中发现，4、5月间“国十条”出台后没多久，开发商确实普遍蔓延着一种悲观情绪，他们认为，如果按照这些办法实施下去，不用半年时间，房地产就一定会降价，“巨额利润”肯定会化为乌有。

然而，记者采访的多位开发商表示：“7月份开始，就有不少资金通过各种渠道找到我们，愿意将资金注入我们的项目，前提只有一个：以用地指标和土地使用权证为核心，参股其中。”

常年在珠三角从事房地产业务的经理人范波告诉记者：“7至9月间，经过我手上，通过各种方式注入具体项目的资金不下200亿元人民币，项目遍及云南、广西、湖南、江西的楼盘，其中不少都是以美元、欧元的方式注入的。这极大地缓解了相当一部分开发商的资金压力。”

“金九银十”“豪赌”调控成“空调”

记者在采访中发现，一些迟迟不愿降价销售的开发商仍在“豪赌”，用他们的话来说一定要在“金九银十”狠狠地赌一把：“赌中央政府的措施”、“赌地方政府的举措”、“赌消费者的心态”。

范波认为“中央政府的手段举措强硬，但后续的配套措施却仍未见出台，如房产税、遗产税……也未见出台的”时间表“，这表明一些部委办局对调控的方向和办法还存在着争议，只要能够熬过去，开发商就可以利用手中的资金运作能力，向政府”叫板“。”

广西师范大学出版社南宁分社社长李庭华认为，地方政府其实是最大的“获利层”。由于分税制的存在，房地产开发的各种税收，成为地方政府增加财政收入、提高G D P，博取个人政绩不可或缺的环节。因此，只要现行的分税制不改革，地方政府“以地牟利”的心态就不会彻底改变，只有当地方政府的积极性放到发展实业、提高劳动生产率、鼓励企业提高产品附加值的方向上去，房地产的资金链才有可能发生根本性的转变。

“赌购房者心态”。开发商比任何人都清楚，“金九银十”是全年销售最旺盛的时间段，如果这一时间段没能实现销售目标，岁末年初资金链断裂、项目崩盘的可能性就非常大。于是，开发商纷纷采取“赠送额外面积”“少量房源优惠”等方式。

开发商李臻邢说：“人民币会升值，猪肉价格在上涨，鸡蛋价格也在飙升，我们就不信房子价格不会重新升起来，现在很多银行在执行二套房贷政策时纷纷”打擦边球“，银行都不怕，我们更不怕房价会跌。”

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