万科中国地产第一股

万科：中国地产第一股

万科：中国地产第一股 更新时间：2010-9-27 6:51:19 　　本报记者 张睿

8月25日，深圳一片欢腾。由万科承建的深圳龙华保障性住房项目、爱联新老西城中村改造项目、樟树布旧村改造项目，与全市“五大领域六十大项目”一起，以隆重的开工仪式向经济特区三十年献礼。

“没有改革开放，就没有万科。”在开工仪式上，万科集团总裁郁亮如此总结万科与深圳的渊源：“万科从无到有，成为深圳首批上市企业，到今天发展为全世界最大的住宅开发企业，万科的机遇，源自与深圳同步发展。”

回溯这个年轻企业26年的历史，打量这个企业如今的面孔，我们试图发掘，深圳这座城市给万科带来了什么，而万科这家传奇的企业，之于深圳又拥有何等的价值。

“同过去决裂”的现代企业

1984年5月，以广东省外经贸委派出人员的身份、在深圳特区发展公司倒卖了一年玉米饲料的王石，用300万元的第一桶金，筹建了深圳现代科教仪器展销中心，即万科的前身。

与同时期的许多深圳企业一样，深圳现代科仪中心最初以贸易来实现原始积累。但成立两年，便 “主动卷入”国营企业股份化的浪潮。

1986年10月15日，深圳市政府颁布了《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》，鼓励深圳大型国营企业进行股份制改造。

万科就此准备同过去决裂，走规范化的道路。

1988年11月21日，深圳市政府批准股份化改造方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，公司定名为深圳万科企业股份有限公司。

1988年12月27日，《深圳特区报》在第二版登载了万科的招股通函，这是国内第一份按照国际惯例面向社会公众在报纸上刊登的招股通函。

1988年12月28日，万科股票公开发行，跻身最早的一批国内上市公司。

多年后，王石解读万科的核心竞争力时，总是自问自答：“什么是万科化的管理模式？就是规范、透明的企业文化还有专注、稳健的发展模式。”

“万科不行贿。”这是王石在诸多场合宣讲的名言，万科视此为“企业的生命线”，也是万科的基石。这个基石在大浪淘沙中依然被万科人所坚守，而其的根，在深圳充当市场经济弄潮儿、率先在全国启动国企股份化改制的时候，就已经深深扎下。

多元化冲动与万科的减法

1988年11月，股改已经告一段落的万科，参加了威登别墅地块的土地拍卖。万科用2000万元的天价，以“面粉贵过面包”的代价，买下了一张房地产行业的入场券。

一个月后，深圳天景地块推出，万科再次投标夺得。就这样，万科这个“外行”，以初生牛犊的姿态，敲开了房地产业的大门。

万科踏足房地产业务的同时，也在多元化的经营路上继续前行。用王石的话来说，“介绍万科不做什么，比介绍万科做什么要容易。除了军火、黄赌毒不做之外，其他什么都做。”

一直沉浸在“做大”的梦想中，到各个行业去“点石成金”的局面，直到1993年万科B股发行才开始发生改变。此时，万科的第一个十年即将过去。

王石在《道路与梦想》一书中，披露了B股发行前，香港渣打有限公司副董事长宁志翔同王石之间的一段对话。前者对王石所描述万科主营业务提出疑问。“贸易是万科最早发展的业务项目，但今天面临经营分散、不成规模、缺乏长期稳定客户的局面；地产业务干到了一定规模，但尚缺乏统一协调。”

1993年“防止经济过热”的宏观调控，为万科的高歌猛进敲响了警钟。

而现实也给万科一个提醒：万科地产外其他业务的利润率开始明显降低；而房地产开发方面，继深圳天景项目销售良好之后，1992年进入上海拿下的上海万科城市花园项目，在1992年的销售额占到全年总营收的5%，利润更占到公司整体利润的20%。

一道选择题摆在王石面前。王石在舍与得之间，毅然确立了房地产为主业的专业化道路。

1993年5月28日，万科B股正式挂牌交易。4500万B股成功发行，万科共募集资金45135万港元，并厘清了以房地产为主导行业，包括证券、贸易、工业、文化在内的五大业务结构。

万科开始收缩战线。1997年万科由12个城市“遍地开花”，转向重点经营深、沪、京、津四大城市，重点放在深圳。

在此期间，万科的地产业务中的“主业”也发生变化。1995年，住宅仅占21.23%；到1996年，住宅则占到了75.75%。

且行且变

26年过去，如今的万科，已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。而一路走来，是其战略规划日益精准和清晰的一场蝶变。

1998年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。2000年，万科牵头发起“新住宅运动”。2005年，万科开始实施新十年中长期规划。按照该公司2004年做的“算术题”，如果剔除行业发展的周期影响，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额能够上千亿元。这一数据日后被解读为万科立下的“军令状”。此后的万科，便以倍速的弹性增长方式，朝着千亿元的销售目标一路狂奔。

100亿、200亿、500亿，万科不断实现销售额的突破。2009年，万科将自己放回到原点。今后将从规模速度型增长转为质量效益型增长。“我们今后更强调质量―产品质量，还有回报―对股东的回报。”

2010年，市场再遭遇宏观调控。万科的成绩却一片飘红。今年1-8月份，万科累计实现销售面积487.5万平方米，销售金额572.1亿元，创下历史最佳；截至2010年6月底，万科的销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。

万科对住宅专注，更执著于推动住宅的产业化进程。自1999年12月万科集团建筑研究中心成立之后，万科住宅产业化的研究和实践就没有中断过。按照万科的计划，到2014年，万科投放市场的产品全部是用住宅产业化技术生产的房屋。

此次为深圳改革开放三十周年献礼的龙华保障房项目，就将运用“工业化”生产方式建设，力争打造成住宅产业化示范项目。

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