【以案释法】购房款还是定金？《认购协议书》何时解除？-认购款一般多少

【案情简介】

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2015年4月30日，原告唐某、胡某与被告萍乡市某房地产公司签订了《认购协议书》，双方约定原告向被告认购由其开发的位于某小区的商品房一套。《认购协议书》约定原告应于该认购协议书签订之日起7日内按约定期限缴清总价款的30%首付款13万元，并与被告签订《商品房买卖合同》。《认购协议书》还约定原告如未能按该协议书约定的期限缴清首付款或签订《商品房买卖合同》或未能按期履行该协议约定的其他事项，逾期达7天的，被告有权解除该认购协议书，并将该单元房屋另售他人，原告所购定金不予退还和无任何争议。协议签订前后，原告方向被告方支付了购房款3万元，双方就诉争房屋入口处的临时用电房拆除问题多次协商未成，后未能签订《商品房买卖合同》。双方发生争议，诉至法院。

【代理意见】

原告代理律师发表如下代理意见：

本案争议焦点：1.原告缴纳的3万元款项的性质是购房款还是定金？2.被告是否有权没收原告缴纳的3万元？3.《认购协议书》是何时解除的？主要发表以下三大点代理意见：

一、原告交纳的3万元属购房款而非定金。

1、被告声称收据上面的“购房款”是被告的工作人员法律知识的欠缺和失误造成的，不能作为3万元定性的依据。原告认为被告的这种观点是错误的，因为收据是反映3万元款项的收取及用途的重要事实依据，是原告交纳3万元购房款的法律凭证，收据上面所记载的内容完全可以反映双方当事人交易的一个真实情况，而签订的《认购协议书》属于格式合同，格式合同的内容是固定不变且原告提出异议也无法更改的，反而《认购协议书》的某些条款是不能真实反映双方当事人的真实意愿的。根据“谁主张，谁举证”的基本原则，收据是原告交纳、被告收取3万元购房款的重要凭证，并不是被告一句失误或法律知识欠缺就能忽视其重要性的。

2.被告完全从自己的角度用自己的逻辑推理出3万元属于定金，而并不是从证据和客观事实的角度分析。事实是不管是从款项交付的时间、数额，还是当事人交款时的真实意愿，都可以看出该3万元属于购房款，而非定金，因为首先原告是分两次交纳的3万元，一次是1万，一次是2万，且交纳的时间是27号和30号，并非同一天，并非签订认购协议的当天一次性交纳的，从交付的时间和数额上分析，原告及被告也没有完全按照《认购协议书》的约定履行，从履约顺序及当事人真实意思表示分析，收据是完全可以反映双方当事人真实意思表示的事实凭证，而认购协议书很明显属于被告单方制定的固定格式合同，其约定内容对于原告来说有失公平，协议内容更多的是考虑被告利益较多，责任更少，从而使原告的利益受到损害，协议只约定了原告应当承担的责任，根本没有约定被告的责任和义务，《认购协议书》虽然约定了定金条款，但是在实际履行过程中，双方当事人并没有完全按照《认购协议书》约定的内容来实施，也就是说双方变更了《认购协议书》的部分内容，本案根本没有实际履行定金条款，而是原告直接向被告交付的购房款，所以本案根本不存在履行顺序的问题。所以，该3万元属于购房款符合事实及法律规定。

二、原告只交付3万元购房款而未交纳剩余购房款并非是原告违约造成的，而是因为被告并未履行其承诺所导致的，原告在看房当天及交纳购房款时就提出了临时配电房的问题，并向被告的销售人员说明了该问题，销售人员当场承诺临时配电房的问题肯定能够解决好且同意出具相关承诺书，原告在一审时提交的微信聊天记录可以证明这一事实，且被告在一审庭审时也认可了该组证据的真实性，原告是基于销售人员的承诺才会同意继续交纳购房款，但事情发展到后来，被告却对此事不予理会，虽然销售人员口头上说会解决好但一直未予兑现，直到2016年8月份被告销售人员才在微信上向原告说明上述房屋已经另售他人，在此之前原告根本不知道被告已经将房屋出售给其他人了，所以原告未交纳剩余购房并非原告违约，而是因为被告未履行自己的承诺，且据调查于2015年7月12日被告就已经将上述房屋另售他人，因萍乡市房屋市场管理局不同意出具相关书面证明所以未能提供该房屋的备案信息，但是原告在一审时已向安源区法院提交了调查取证申请书，该举证不能的责任不能归于原告。所以，原告未能交纳剩余购房款是因为被告工作人员在售房过程中进行了虚假承诺，对于争议的临时配电房问题一直承诺给予解决而又不予兑现。

三、《认购协议书》并非于2016年6月28日已经解除，被告向原告寄发的快递未能送达至原告，原告并不知晓被告寄发的快递，也不知道快递的内容，被告未能充分履行告知义务，本案中诉争房屋已经另售他人，另售他人的原因是因为双方未能处理好临时用电房拆除问题，双方都存在责任，且现在房屋已备案至他人名下，上述《认购协议书》已经无法再继续履行，既然协议无法履行，那被告收取的原告3万元购房款理应当退还给原告，被告没收3万元购房款无事实及法律依据。

【判决结果】

二审法院判决：

一、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1887号民事判决的第二项即“萍乡某房地产公司应于本判决生效起五日内向唐某、胡某返还购房款3万元”。

二、变更江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1887号民事判决的第一项为“被上诉人唐某、胡某与上诉人萍乡某房地产公司于2015年4月30日签订的《认购协议书》已于2016年6月28日解除”。

【裁判文书】

二审法院认为，本案的争议焦点：1.唐某、胡某缴纳的3万元款项的性质是购房款还是定金？2.房地产公司是否有权没收唐某、胡某缴纳的3万元？3.《认购协议书》是何时解除的？

首先，关于唐某、胡某缴纳的3万元款项的性质问题。根据一审查明的事实，唐某、胡某于2015年4月27日、2015年4月30日分别向房地产公司缴纳1万元及2万元，房地产公司亦分别向其出具两份收款收据，均明确注明收到的款项为购房款。房地产公司上诉称该款项并非购房款而是购房定金。二审法院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条约定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中房地产公司出具的收款收据明确注明3万元款项的性质为购房款，在无其他充分证据证明该款项为定金的情形下，该款项性质应以收款收据记载的为准。房地产公司辩称收款收据系由于其公司财务人员对款项性质理解不精确，疏忽导致的笔误，唐某、胡某所交款项金额与《认购协议书》中约定的金额完美对应，属于单方臆测，与事实不符，缺乏法律依据，不予支持。故唐某、胡某缴纳的3万元款项性质为购房款。

关于房地产公司是否有权没收唐某、胡某缴纳的3万元款项的问题。2015年4月30日唐某与房地产公司签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产公司上诉称，根据该《认购协议书》第二条的约定，唐某应在签订协议同时缴纳认购定金3万元，并于本协议书签订之日起7日内缴清首付款。逾期达7天的，房地产公司有权解除本认购协议书，并将该房屋另售他人，对所交购房定金不予退还。现唐某未按照协议书约定在规定期限内缴清首付款，故房地产公司有权没收其缴纳的3万元。二审法院认为，如前所述，唐某、胡某向房地产公司缴纳的3万元为购房款而非定金，故房地产公司主张依据《认购协议书》约定没收该款项，缺乏事实与法律依据，对其上述主张不予支持。

关于《认购协议书》何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中房地产公司根据《认购协议书》第二条第3项约定行使合同解除权，合同自解除通知到达对方时生效。根据二审补充查明的事实，房地产公司于2016年6月27日、6月28日两次向唐某在《认购协议书》中填写的通讯地址邮寄了《关于解除认购协议通知函》。2016年6月27日邮寄回单记载“电联不到本人”，2016年6月28日邮寄回单记载“电联收件人不在家拒收”。二审法院认为，《认购协议书》中约定的通讯地址应视为合同当事人的有效联系方式，当事人拒收应视为通知已经到达对方。故《认购协议书》于2016年6月28日解除。房地产公司一审反诉请求确认《认购协议书》于2016年6月27日解除，因2016年6月27日邮寄回单记载“电联不到本人”，无法证明《关于解除认购协议通知函》已经到达对方，故解除时间以唐某、胡某拒收的时间即2016年6月28日为准。一审法院认定解除《认购协议书》的通知未到达对方属于事实认定错误，予以纠正。

【案例评析】

一、定金条款从什么时候开始生效？

根据《中华人民共和国担保法》第九十条约定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际定金之日起生效。本案中唐某、胡某于2015年4月27日、2015年4月30日分别向萍乡某房地产公司缴纳1万元及2万元，萍乡市某房地产公司亦分别出具两份收款收据，均明确注明收到的款项购房款。也就是说虽然《认购协议书》中约定了定金的交付时间和金额，但是定金条款是从实际交付定金之日起生效的，而本案中唐某、胡某实际交付的并非定金，而是购房款，且萍乡市某房地产公司也是出具的购房款收据，所以该3万元款项性质应以收款收据记载的为准。收款收据是双方当事人交易中的重要支付凭证，其重要性不言而喻，双方虽然签订了认购协议中，但是在实际履行过程中有些事项也会调整和变更，调整和变更的依据就应当以书面的凭证为准，所以定金不仅是约定了就行，还必须要在实际履行，凭证记载非常重要。

二、萍乡市某房地产公司是否有权没收该3万元款项？

双方于2015年4月30日签订的《认购协议书》是合法有效的，协议中约定的是逾期达7天的，萍乡某房地产公司有权解除该协议书并将房屋另售他人，对所交购房定金不予退还。但是本案中唐某、胡某交纳的并不是定金，而是购房款，因此不能适用《认购协议书》的条款予以没收。且该房屋已经另售他人，双方交易无法再继续，因此，萍乡某房地产公司应当将3万元购房款退还给唐某、胡某。

【结语和建议】

本案中的定金条款如何适用问题在生活中其实是很常见的法律问题，在我国法律有明文规定的情况下，如何适用法律，如何认定定金条款，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。本作者作为原告的律师，当初在起诉时就抓住了一个重要的起诉要点，当时考虑是起诉要求返还双倍定金，还是起诉要求返还购房款，如果当初起诉要求返还双倍定金，那么现在败诉的可能就是原告方，因为根据起诉的事实可以认为原告已经认可了该款项为定金，那么被告没收该定金就是明正言顺了，而之所以起诉要求返还购房款，就是因为被告方收据的收款收据，这个凭证对于原告方来说就像是一根救命稻草，如果失去了这样一根救命稻草，那么胜诉的可能性就非常小。从被告方面分析，本作者想给企业经营方面一些建议，本案被告也是有自己的法律顾问，相对于其他小企业来说，也是具有一定法律意识的单位，其出具的重要财务凭证应当要严谨且三思，如果有拿不准的地方也应当向法律顾问咨询，其在庭审中辩称笔误、疏忽导致是没有说服力且法院不会认可的，所以建议公司经营治理应当更加规范化、法治化，提高企业法治意识，防患于未然，尽可能降低法律风险。

相关法律知识：

证人可不可以当庭提交证据

当事人是可以当庭提交证据的。但需有充分的理由。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十九条 当事人庭审权利

当事人在法庭上可以提出新的证据。当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。当事人要求重新进行调查、鉴定或者勘验的，是否准许，由人民法院决定。

最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释

第二百二十二条 法庭审理过程中，当事人及其辩护人、诉讼代理人申请通知新的证人到庭，调取新的证据，申请重新鉴定或者勘验的，应当提供证人的姓名、证据的存放地点，说明拟证明的案件事实，要求重新鉴定或者勘验的理由。法庭认为有必要的，应当同意，并宣布延期审理;不同意的，应当说明理由并继续审理。

延期审理的案件，符合刑事诉讼法第二百零二条第一款规定的，可以报请上级人民法院批准延长审理期限。

人民法院同意重新鉴定申请的，应当及时委托鉴定，并将鉴定意见告知人民检察院、当事人及其辩护人、诉讼代理人。

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