【推荐】中国高房价时代已经过去了吗？-2011年北京五环外的房价大概多少

作者 | 刘三

来源 | 慢投资

今天看了一篇文章，知名经济学家何帆认为，中国的高房价时代已经结束。

老的粉丝都知道，去年6月份在《慢投资》写过一篇文章《北方楼市集体塌陷》。

当时的逻辑是：一个城市的房价，主要依靠当地的经济来支撑，一个地方没有好的产业，房价无法支撑。

目前北方的经济发展不如南方经济，而且很多北方城市出现人口负增长，这样北方（北京除外）城市房价会率先下跌。哈尔滨的房价代表了北方城市房价的走势。

这一年过去了，房价也大概是这么个走势。今天何帆老师提出中国房价不合理的几个因素：

人均收入刚刚跨过1万美元，但一线城市的房价已经比肩人均收入4万美元以上的发达国家大城市的房价。北京、上海、深圳房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市处在一个水平。

中国的房价贵得不讲武德。大城市不仅核心区域的房价贵，而且连偏远郊区的房价也贵，北京五环以外，都有高得离谱的楼盘。

而在日本东京或者美国纽约，在市区买需要花700万，到了郊区就只需要100万了。

据清华大学的吴璟和徐曼迪两位老师测算，在2001-2010年间，中国平均每年新增住房需求大概是812万套，2011-2015年，中国平均每年新增住房需求大概974万套。但是2021-2025年的新增住房需求只有656万套，少了30%。到2026-2030年只有455万套，少了50%。

也就是中国快速城市化阶段已经过去，大规模造城运动已经停止，人口规模已经见顶，除了少数一线城市的核心区，中国的高房价时代已经结束了。

知名金融学教授陈志武则表示，未来十年中国房地产泡沫破灭的概率高达99%。今天值1000万的房子，未来100万没人接手。这个说法可能太过于恐慌。有人用美国的房价涨幅来辩论，认为房价长期应该继续看涨。

由于政府不停地发行货币，而且习惯于放水，通货膨胀不会消失。我们看美国的房价，2000年美国房屋平均价值为12.6万美元。到2020年，这一数字已达到创纪录的25.9万美元，在20年间增长了106％。

当然，最热门的地区市场正在“拉高”美国平均水平。加利福尼亚和夏威夷的涨幅最大，许多城市的房价最终比2000年上涨了200％以上。

美国“铁锈带”州的城市房价则增长放缓。这些地方的房价涨幅都低于美国平均水平，明显涨得慢，并没有跌。

但是2008年金融危机爆发，美国房价大跌，平均房价花了整整十年才回到2007年的峰值。

但是有一点需要注意，中国人口进入负增长时代，这是美国所没有的。

中国人均寿命当前大约是78周岁，2028年新中国的第一批婴儿年龄达到78岁。这时人口减少速度加快。

按照每年人口减少1000万，五十年后，中国人口降低到大约10亿左右，那时房价会怎样？

曹德旺最近有个讲话挺有意思，他说目前有钱的人几套房子，而那些需要房子的人没有钱。现在都没有钱买房子，以后怎么有钱买房子。最终导致房子卖不出去的。今天世界大牛马斯克发了一篇微博：

国内新能源车小鹏汽车的负责人马上谦虚地做出回应：

时代变了，

虽然地产作为支柱产业在萎缩，但是我们有新的行业在崛起。放在五年前，我们谁也不敢相信，中国会成为全球汽车制造业的中心。

地产为支柱产业的时代已经过去了，无论你怎么刺激。不同的时代，会有不同的产业。

就连风投界，据说现在都在考虑砍掉TMT组。要知道中国风投界，过去不投TMT都不叫VC（风险投资）。

五源资本刘芹曾提到，“过去全世界最高 ROI（投资回报率）的经济体是中国，中国最高 ROI 的行业是 TMT。

但是时代变了，现在TMT行业很难找到新的阿里、新的腾讯、新的字节跳动。

时代变了，以光伏、新能源汽车和半导体为代表的高端制造成为当前重要产业。

中国开始进入工程师红利时代，华为就是最为杰出的代表。而在股市，未来十年的投资机会，应该是国产替代，应该是高端制造。

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